안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. 서울 강남 등 극히 일부 지역을 제외하면 국내 전세시장의 전망은 나날이 어두워지고 있습니다. 인천을 중심으로 한 수도권 전세시장도 계속 내리막을 걷고 있어, 임대차 만기가 다가올수록 임대인과 임차인 모두에게 힘겨운 계절이 되고 있습니다.

설상가상으로 전세보증금 대출 사기 사건이 급증하면서, 적극적으로 범행에 가담한 적이 없는데도 자신도 모르는 사이 공범으로 입건되는 억울한 일들이 늘고 있습니다. 급하게 돈이 필요하고 제1금융권 대출이 막힌 상황이라면, 손쉽게 대출을 받을 수 있다는 제안에 누구든 흔들릴 수 있습니다.

문제는 그 대가로 경찰 조사를 받게 되는 순간입니다. 오늘 포스팅에서는 임대차보증금 대출 사기 사건의 전형적인 구조와, 피의자로 의심받게 되었을 때의 초기 대응 전략을 살펴보겠습니다. 본의 아니게 임대차계약서에 서명했거나 대출 과정에 일부라도 관여하셨다면 끝까지 읽어보시기 바랍니다.

01. 전세보증금 대출 사기의 범죄 구조와 역할 분담

임대차보증금 대출사기는 임대인과 임차인 역할을 맡는 명의자, 중간에서 역할을 배분하고 지시하는 브로커, 그리고 이들을 총괄하는 총책이라는 전형적인 조직 구조로 이루어집니다.

최근 서울 은평구에서 발생한 사건에서는 범인들이 선량한 집주인을 속여 자신들 소유도 아닌 건물을 이용해 가짜 임대차계약서를 만들고, 인터넷은행에서 수억 원을 대출받았습니다. 임대인 역할자는 허위 서류로 계약서를 작성해 교부하고, 임차인 역할자는 은행 심사 과정에서 실제 거주하는 세입자인 것처럼 행세했습니다. 브로커는 양쪽을 주선하면서 그 사이의 차액을 챙겼습니다.

전세나 임대차 계약은 통상 2년, 짧아도 1년 단위로 체결되기 때문에, 범행이 이루어져도 피해 사실이 수년이 지나서야 드러나는 시간적 격차가 발생합니다. 그래서 전세대출사기는 피해 금액 못지않게 금융기관과 사회 전반에 대한 불신을 초래하며, 실무상 중대범죄로 다루어집니다.

02. 공범으로 몰릴 가능성이 매우 높은 위험성

허위 임대인이나 허위 임차인 역할을 한 분들을 직접 만나보면, 처음부터 100% 범행을 계획했던 브로커·총책과는 사정이 전혀 다릅니다. 대출이나 급전 융통을 위해 부득이 필요한 절차인 줄로만 알고 속아서 가담하게 된 경우가 대단히 많습니다.

부산 사상구에서도 급전이 필요해 대출 알선 서비스를 찾던 A씨가, 낮은 신용도로도 대출과 생활비를 마련해 주겠다는 브로커의 말을 믿고 서류에 서명한 사례가 있었습니다. 그러나 그 서류는 사실 은행에 제출될 허위 임대차계약서였고, 별생각 없이 한 서명 하나로 A씨는 사기 사건의 공범으로 소환 조사를 받게 되었습니다.

제이씨엘파트너스의 부동산·형사 담당 변호사들은 브로커와 A씨가 주고받은 대화 내역, 통화 기록, 메신저 메시지와 계좌 이체 내역을 전부 분석해 의뢰인이 사회 경험이 부족한 상태에서 기망당한 선의의 피해자에 가깝다는 점을 입증했습니다. 그 결과 집행유예의 경한 처분으로 사건을 마무리할 수 있었습니다. 어느 단계에서 전문가가 투입되느냐에 따라 결과가 극단적으로 갈리는 사건입니다.

구분	핵심 내용
범죄 구조	총책·브로커가 설계하고, 임대인·임차인 명의자가 허위 계약서와 거주 사실 확인으로 금융기관을 기망하는 분업 구조입니다.
명의자의 위험	기망당해 서명했더라도 미필적 고의가 인정되면 공범으로 처벌될 수 있어, 초기 진술 설계와 정황 증거 확보가 결정적입니다.

03. 경찰 조사를 받을 때 반드시 알아야 할 대응 요령

브로커가 시키는 대로 움직인 탓에 허위 임대인이나 임차인 역할을 하게 되었다면, 늦든 빠르든 경찰의 참고인 조사 또는 피의자 조사를 받게 됩니다. 형사사건의 골든타임은 바로 그 첫 조사를 받는 순간입니다.

경험이 많은 변호인은 불가능한 무죄를 주장해 오히려 화를 키우지 않습니다. 객관적 증거가 명확한 사안이라면, 현실적으로 납득 가능한 선에서 피해를 최소화하는 것이 최선의 리스크 관리가 되기도 합니다. 모든 법률적 경우의 수를 분석한 뒤 의뢰인을 먼저 자수시키는 등의 과감한 방어 전략으로, 피해액이 1억 원을 넘는 사기 사건도 벌금형 수준에서 종결시킨 사례들이 있습니다.

반대로 가장 위험한 대응은 혼자 판단해 조사에 응하는 것입니다. 첫 조사에서 한 진술은 이후 번복하기 어렵고, 번복 자체가 신빙성을 떨어뜨려 불리하게 작용합니다. 참고인으로 불려갔다가 그 자리에서 피의자로 신분이 전환되는 경우도 드물지 않습니다.

04. 적용 죄명과 양형, 무엇이 결과를 가르는가

전세대출사기 사건에서 명의자에게 문제되는 죄명은 하나가 아닙니다. 금융기관을 기망해 대출금을 편취한 부분은 사기죄가, 허위 임대차계약서를 만들어 은행에 제출한 부분은 사문서위조 및 위조사문서행사가 각각 문제될 수 있습니다. 피해액이 5억 원 이상이면 특정경제범죄가중처벌법이 적용되어 법정형 자체가 크게 올라갑니다.

그러나 실무에서 결과를 가르는 것은 죄명 그 자체가 아닙니다. 이 사건에서 내가 어느 위치에 있었는가, 그리고 그것을 증거로 보여줄 수 있는가입니다. 조직을 설계한 총책과 명의만 빌려주고 소액의 대가를 받은 사람은 같은 공소사실 안에 있어도 양형이 전혀 다릅니다.

가담 정도가 종속적이었다는 점, 얻은 이익이 미미하다는 점, 기망당한 정황이 대화 기록에 남아 있다는 점, 그리고 피해 회복을 위해 실제로 노력했다는 점은 모두 유리한 양형 요소로 작용합니다. 다만 이러한 사정은 저절로 반영되지 않고, 수사 초기부터 자료로 정리해 제출해야 비로소 판단에 반영됩니다.

마치며 - 사회적 지탄을 받는 사건일수록 곁을 지킵니다

임대차와 관련된 범죄는 부동산 시장 악화와 함께 그 유형이 끝없이 확대 재생산되고 있습니다. 그중에서도 금융기관을 비롯한 사회 전체에 대한 불신과 재산상 피해를 초래하는 임대차보증금 대출 사기만큼 사회적 지탄을 크게 받고 무겁게 처벌되는 범죄도 드뭅니다.

한번 꼬인 사건을 되돌리는 데는 몇 배의 노력이 들어갑니다. 그래서 초기 단계부터 조력자가 필요하다는 말씀을 드리는 것입니다. 전세대출사기는 형사와 부동산 영역이 겹치는 특수한 사건이라, 양쪽을 모두 아우르는 지식과 경험이 있어야 제대로 방어할 수 있습니다.

출석 요구서를 받으셨다면, 조사에 응하시기 전에 먼저 상담받으시기 바랍니다. 복잡하고 어려운 사건일수록 더 정확하게 풀어내는 법리와 문제처리 능력, 그리고 사건이 끝날 때까지 함께하는 신뢰. 제이씨엘파트너스가 그 자리를 지키겠습니다.